![](./pubData/source/images/pages/page9.jpg)
september 2019 9
sinds 2015 van kracht, heeft het speel-veld
voor vastgoedafdelingen van
gemeenten veranderd. ‘Deze wet
biedt gemeenten meer mogelijkhe-den
voor verhuur op korte termijn.
Veel specifieke bepalingen die hieruit
voortvloeien zorgen voor een omslag.
Het gaat niet enkel om een kleine aan-passing’,
stelt De Haan. ‘Als je niet
genoeg kennis hebt van huurrecht
kun je met dit soort huurcontracten
lelijk de mist in gaan.’ Kennis die bij
Metafoor ruimschoots aanwezig is.
‘Wij houden ons al jaren bezig met
de privaatrechtelijke aspecten van
vastgoed en zitten bovenop de wet-
en regelgeving. Elke maand hebben
we bij Metafoor een juristenoverleg
en onze veertig collega’s volgen regel-matig
cursussen over verschillende
privaatrechtelijke onderwerpen. Zo
houden we de kennis helemaal up-to-date
en dat betaalt zich uit.’
Gemeenten in Nederland hebben te
maken met verschillende huurregimes
waarbij drie hoofdcategorieën zijn te
onderscheiden: de woonruimten, en
twee categorieën bedrijfsruimten.
Vooral die laatste twee categorieën,
in ambtelijke taal de 290 en de 230A,
zorgen nogal eens voor verwarring.
‘De 290 betreft winkels, horeca en
ambachtsbedrijven’, legt De Haan
uit. ‘De 230A is de restcategorie,
globaal gezegd de panden die niet
voor publiek toegankelijk zijn. Dit zijn
de fabrieken, kantoren, scholen en
theaters. Plekken waar je niet mag
komen, tenzij je een toegangskaartje
of lidmaatschapsbewijs hebt. Tus-sen
deze categorie en de 290 zitten
grote verschillen. Zo wordt de huur-der
in de 290-categorie veel sterker
beschermd. Voor gemeenten is het
dus belangrijk het onderscheid tus-sen
die twee categorieën scherp voor
ogen te hebben, maar daar gaat het
nog vaak mis. Gemeenten denken
ten onrechte dat ze zelf kunnen kie-zen
welk regime ze van toepassing
echter een heel specifiek privaatrech-telijk
rechtsgebied. Daarvoor moet je
de nodige kennis en expertise in huis
hebben. Zeker nu de eisen aan de ver-huurder
strenger zijn geworden met
de invoering van diverse nieuwe wet-ten.’
Aan het woord is Peter de Haan,
juridisch adviseur van Metafoor Vast-goed
en Software. Hij werkt namens
Metafoor voor verschillende gemeen-ten
in Nederland. Op dit moment is hij
als juridisch adviseur ingehuurd door
gemeente Overbetuwe en gemeente
Ede. Beide gemeenten adviseert hij
onder andere bij het op orde brengen
van de modelcontracten. ‘Ik neem de
medewerkers van de gemeente zo
veel mogelijk mee in de procedures.
De bedoeling is dat de vastgoedpor-tefeuille
en de modelcontracten op
orde zijn als ik hier wegga. Dan kan
de gemeente daarna zelf met deze
modelcontracten aan de slag.’
Kostprijsdekkende huur
Steeds vaker worstelen gemeenten
met juridische vraagstukken omdat er
steeds meer wettelijke verplichtingen
komen. Volgens De Haan heeft het
ook sterk te maken met de professio-naliseringsslag
die bij veel vastgoedafdelingen
van gemeenten gaande is.
‘Nu veel gemeenten werken aan het
professionaliseren van hun vastgoedafdeling
en het op orde brengen van
de vastgoedportefeuille, beginnen er
steeds meer huurrechtvraagstukken
te spelen. De invoering van de Wet
Markt en Overheid, die bepaalt dat
gemeenten kostprijsdekkende huur
moeten berekenen, heeft dit nog
extra aangezwengeld. Voor gemeen-ten
is niet altijd duidelijk hoe die kost-prijsdekkende
huur berekend moet
worden. Wij hebben een speciaal
rekenmodel waarmee we nauwkeu-rige
berekeningen kunnen maken en
we adviseren en begeleiden gemeen-ten
bij het invullen van deze modellen.’
Ook de Wet Doorstroming Huurmarkt,
Peter de Haan: ‘Wij houden ons al
jaren bezig met de privaatrechtelijke
aspecten van het vastgoed en zitten
bovenop de wet- en regelgeving’
verklaren. Dan is het aantrekkelijk om
alles onder 230 te scharen, want bij
de 290 zit bijvoorbeeld een minimale
huurtermijn van 5 jaar. Dat is voor een
gemeente niet altijd wenselijk. Maar
als aan het eind van de huurovereen-komst
blijkt dat de 230 eigenlijk een
290 had moeten zijn, kan dat heel ver-velende
consequenties hebben.’
Vooronderzoek
Volgens De Haan is het voor gemeen-ten
belangrijk om goede procesbe-schrijvingen
op papier te zetten en
goede modelovereenkomsten op te
stellen. ‘Hiermee kunnen gemeenten
eventuele fouten al in het voortraject
voorkomen. Het vooronderzoek dat
je doet voor je een overeenkomst sluit
gebeurt dan veel nauwkeuriger waar-door
je makkelijker kunt bepalen welke
overeenkomst je nodig hebt. Dit voor-komt
achteraf vervelende verrassingen
met de daarbij komende meerkos-ten.’
De juristen van Metafoor bieden
gemeenten ondersteuning bij het op
orde krijgen van de modelovereen-komsten
en procesbeschrijvingen. ‘Wij
nemen gemeenten een hoop werk uit
handen, maar het doel is uiteindelijk
dat we de boel zo achterlaten dat de
juristen van de gemeenten het hoofd-stuk
huurrecht zelf kunnen oppakken
op een efficiënte en kostenbesparende
manier.’ <