Er ligt een enorme opgave in de verduurzaming van zorgvastgoed. Daar is veel geld voor nodig. Maar belangrijker nog is dat we de lat hoger leggen en verder kijken dan 2030. Alleen op die manier komen we tot de meest optimale oplossingen. Dat vraagt wel een andere strategie op het vastgoed.
Niemand kan nog om de verduurzamingsopgave in de zorg heen. Het is al lang niet meer iets dat we er even bij doen, maar simpelweg een standaard onderdeel van onze vastgoedbenadering. Een onderdeel dat goed verankerd moet worden in elke organisatie. En dat is nu helaas nog niet het geval. De helft van alle zorgorganisaties heeft de vastgoedportefeuille niet scherp genoeg in beeld en kan daardoor niet goed sturen op duurzaamheidsambities. Mooie kansen blijven zodoende liggen.
Vanuit het Milieu Platform Zorgsector helpen we zorgorganisaties met praktische tools, tips en voorbeelden om op een goede manier met die verduurzamingsopgave aan de slag te gaan. De eerste tip hierbij: leg de lat hoog en kijk verder dan de voorschriften van 2024. Zorgvastgoed staat er immers voor lange tijd. Als je nu verduurzaamt op de eisen van 2024, dan ben je in 2035 gegarandeerd weer aan de beurt. De duurzaamheidseisen worden de komende jaren immers fors opgeschroefd. Dat kun je dagelijks zien in alle sectoren om ons heen.
Nu wordt er nog vaak gerekend vanuit een exploitatieperiode van 30 of 40 jaar, waardoor goede kwaliteit niet haalbaar is. Dat is raar, want er zijn weinig complexen die na 40 jaar gesloopt worden. Rekken we die periode op, dan is er veel meer mogelijk en kunnen we echt duurzaam bouwen. Het is hierbij wel belangrijk om vanuit de gehele vastgoedportefeuille te kijken en niet per complex. Elke organisatie heeft immers complexen waarop verdiend wordt en complexen met een onrendabele top. De balans tussen die twee moet goed zijn. Is die balans niet in orde, dan kan er wellicht vastgoed afgestoten worden. Zo wordt er geld vrijgespeeld om elders te verduurzamen. Een bekende woningcorporatieslimheid die ik in de zorg nog maar zelden tegenkom.
De kunst is om dynamisch met het vastgoed om te gaan en verder te kijken dan de komende vijf jaar. Een goed strategisch vastgoedplan dat regelmatig herijkt wordt, biedt de kans om tijdig bij te sturen in de plannen. Verduurzamingsprojecten kunnen zodoende naar voren worden gehaald of uitgesteld, vastgoed kan worden afgestoten om extra kapitaal vrij te maken en investeringen in de onrendabele top worden hierdoor mogelijk. Met een goed strategisch vastgoedplan kan zodoende veel efficiënter gestuurd worden op die verduurzamingsambities.
Uiteraard speelt geld een cruciale rol in de verduurzamingsopgave. Het is dan ook belangrijk dat de overheid de opgave stimuleert en niet frustreert door het tarief voor het intramurale zorgvastgoed (de NHC). Investeren in de onrendabele top zou juist beloond moeten worden, zowel via het tarief, als met subsidies. De tijd is er rijp voor, want het draagvlak voor verduurzaming is enorm gegroeid. Mijn zorg zit nog vooral in het organisatorische deel. Hoe zorgen we ervoor dat vastgoed en verduurzaming essentiële onderdelen worden van de strategie van zorgorganisaties?
Dit onderwerp is zo belangrijk, dat we het niet moeten wegschuiven naar de specialisten. Het moet verankerd worden in het strategisch beleid van elke zorgorganisatie. In de hele organisatie moet het een plekje krijgen.
Column Vastgoedsturing juni 2024
Eppie Fokkema is bestuurder bij zorgorganisatie Archipel, lid van het ActiZ Platform Duurzaamheid en voorzitter van Milieu Platform Zorgsector.